房地產筆記,  看房筆記

預售屋02|蓋幾層、蓋幾棟是誰決定?建蔽率 、 容積率一次搞懂!

買預售屋前你一定要認識『建蔽率容積率』這兩個專有名詞,因為它們影響房子可以蓋多大面積、蓋多少樓層。

建蔽率 和 容積率是政府在都市規劃時規定房子可以蓋的面積跟高度,各種土地區域設有不同的建蔽率、容積率上限,間接影響到房屋的價格。

建蔽率 和 容積率 比較一次看

建蔽率

容積率

用途

平面管制

立體管制

計算公式

建蔽率=建築面積 ÷ 基地面積

容積率=總樓層面積 ÷ 基地面積

一般使用方式

建築面積 = 建蔽率 × 基地面積

總樓層面積 = 容積率 × 基地面積

比例差別

比例高可用空地少

比例低公共空間多

比例高樓層多、較擁擠
比例低樓層少、較舒適

白話說明

土地上,可以蓋的建築面積有多少

土地面積上,房子可以蓋多少層樓

建蔽率 和 容積率淺顯易懂影片

建蔽率的概念

一塊土地上面你的房子可以蓋多滿!

建蔽率 屬於「平面管制」,建蔽率越高,一塊土地可以蓋的面積越大,建蔽率越低則表示公共空間越多,感受會比較舒適!

✨想像一下:站在地上#左右 的感覺,就能理解。

容積率的概念

一坪的土地它可以蓋幾坪的房子

容積率 屬於「立體管制」,容積率越高代表可以往上蓋的樓層越多,越低則代表樓層越少。

✨想像一下:站在地上#往上延伸 的感覺,就能理解。

樓層高意味人口密度高,樓層低則意味密度較低,人口的密集度,多少決定生活舒適度!

建蔽率及容積率的計算

假設舉例來說 : 土地100坪、建蔽率60%、容積率為240%

建蔽率為60%,100坪的基地,1樓只能蓋100×60%=60坪(只能少不能多)

容積率為240%,100坪的土地,全部可以蓋100×240%=240坪的房子

一樓建築面積最大為60坪,蓋4層樓,剛好用完容積。

因應土地的大小作變化,如把建蔽率從60% 變成30%,本來用完容積最多只能蓋4 層樓,現在就可以變成8層樓。

預售屋到底要選多少建蔽率的建案?

建案主打「低建蔽率」代表了什麼呢

建蔽率愈低周遭留下的空地就愈多, 空地通常會被用來作為 #道路退縮、#植栽、#中庭設施等美化用途。

不過也不能只看建蔽率,還要注意基地面積一起參考!


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